25个楼盘，一个月二三十套的商品房成交量。味同嚼蜡的冷清场面，让一年前还风光无限的开发商如坠冰窖，即便是10月底由国家三部委联手出台的救市政策，也难以激起楼市的涟漪。


    市建设局房管处的商品房预售备案资料显示，全市25个楼盘主要集中在新安江、梅城、洋溪、更楼、寿昌、乾潭、大洋、大同8个乡镇（街道），今年2至8月，全市商品房月均成交101套，最低的2月份成交了84套，最高的一个月成交119套。9月份成交大幅滑落到56套，10月跌至32套，为数年来的冰点。11月1日，三部委出台的楼市新政正式施行，开发商陡然升起的一点希望被当月27套的低迷交易无情地粉碎。工作人员称，“我们要求开发商在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起三十日内，到有关部门申请预（销）售备案手续，也有部分开发商延期两三个月前来登记的，因此相关数据并不一定能真实客观地反映当月的实际销售状况。”尽管如此，我们还是能清晰地看出，9月份正是我市房地产冷热的分水岭。


    “楼市冬天来了！”有开发商惊呼。对应去年地产商的集体亢奋，全市商品房月均销售达300套左右，仅仅相隔一年，今年楼市成交量大幅萎缩了近七成。


    在新安江一个去年开盘的楼盘里，几个售楼小姐无所事事，扎堆聊家长里短，笔者和她们闲谈中得知“已经很长时间没有接待过上门看房的客户了”。据她们私下透露，“已连续三四个月没有售出一套房子”。如今，一个月三四套销量的楼盘在开发商销售排名榜上已名列前茅，跟以往动辄卖一二十套不可同日而语。


    相对于广州、深圳30%的深幅下跌，建德开发商所谓的“楼市冬天”目前只表现在看房人数的锐减和成交量的萎缩，消费者期待的价格并未出现松动的迹象。而被各方寄予厚望的三部委出台楼市“七条”新政，对楼市的刺激作用不大。


    业内人士认为，房产新政中关于个人住房贷款利率下浮的政策优惠度最大，七折房贷利率、二成首付款、公积金贷款利率下调0.27个百分点，这些条款对减轻老百姓房贷的压力会有较大的作用。相比而言，财政部和国家税务总局出台的三项政策作用不够明显。条款规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。实际的情况是，目前各地90平方米以下的房型只占整体开发楼盘面积中的很小一块，大多数改善型住房都在90平方米以上，购房契税按1.5%计缴，并未享受到政策的优惠；至于几十元的印花税暂免征收，对高达数十万元的购房款来说，可谓杯水车薪；而个人销售住房暂免征收土地增值税并不在商品房销售范围，它只能对二手房的交易起到一定的刺激作用。


    有关人士表示，新政通过政府的让利，把房地产的交易环节和老百姓购房贷款的成本降下来，从而刺激消费者的购房意愿，它为市场提供了一个明确的预期，对处于下跌波浪中的房地产市场会起到一定的企稳作用。但建德房地产却是一个“怪胎”，无论经济如何调控，无论外部地产价格如何波动，建德房产价格近年来一路攀升，只涨不跌，这也是楼市新政对我市地产“失效”的原因。


    交易量的萎靡不振并不意味着没有市场需求。据了解，目前持币观望的消费者为数不少，尤其是进城和新婚一族都对住房有刚性需求，当各地房价降价风波的消息不断见诸媒体时，他们对降价的心理预期越来越强烈，宁愿等一等、看一看，也不急于出手。但一次次满怀希望的期待过后，建德房价的岿然不动，让他们大失所望，甚至发出这样的疑问，为什么深圳楼价可以跌30%而建德地产却是铁板一块？建德何以置身宏观调控之外得以独善其身？


    相关人士分析，深圳楼市2006、2007两年中出现了大幅飙升，有很多非理性的成分，通俗地说就是泡沫大量集聚，当国际国内形势发生逆转，楼市再也撑不住这些虚高得离谱的泡沫，价格便一落千丈，此时价格效应会向其他同样具有泡沫的城市传导，这就是外地房价下跌的主要原因。就建德而言，房价是否下跌还得考虑四方面因素：一是价格近年来是否上涨幅度过快，非理性的成分有多大；二是土地供应量的多寡，推向市场的土地越多，房源就越多，价格就越不容易上涨。相反，土地供应量越小，价格就越坚挺。今年全市上市的商品房大概16万平米，比往年下降了4成左右，这也是支撑房价高企的一个因素；三是地方政府主导的经济适用房、廉租房、限价商品房的推出时间和数量，这些房源主要是解决低收入人群和创业者的居住问题，其价格要比市场化的商品房低很多，因此，它不仅会分流一部分消费人群，也会对商品房的售价起到一定的抑制作用；四是看开发商资金的松紧程度，资金松的，即使当前形势不好，但开发商预期未来几年会走好，他咬咬牙死扛也不会降价。对大量依靠银行或高利贷的资金，开发商根据融资成本会相应调整其价格策略。


    不过，也有人认为，操作上的难度也是导致开发商不愿降价的原因。对一个新开楼盘来说，可以根据形势很容易作出降不降价的决定，但对于分期开盘的楼盘并不简单。如果降价，对先前的业主如何进行补偿，是开发商不得不考虑的问题，而我们的开发商在处理这些问题方面缺乏经验，因为这些开发商只适应在顺境中开发楼盘，并没有真正经历过一轮完整的楼市发展周期。


    降还是不降，买还是不买，平衡何时打破，无论是开发商还是消费者，都期待这一天的到来。


    建德新闻网记者：吴 鹏 责任编辑：吴瑞华