“市场低迷时要敢于投资”，“把握宏观经济基本趋势，做好战略决策”，“中国房地产业在2010年后将进入新一轮上升周期”……昨日下午，我市众多房地产业者齐聚一堂，共同聆听浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授带来的对房地产业未来发展走势的最新分析。

  低迷房产市场，还将持续一两年

  在演讲中，贾生华回顾了近几年《胡润百富榜》的变化，其中地产行业在榜单中的数量呈逐年上升趋势，说明地产行业创富效应明显，经历了历史上最好的发展时机。

  但是，对于自去年开始的行业调整，贾生华表示，这是由国际经济周期、宏观经济周期和房地产周期共振形成的全面收缩。其中，国际经济周期的调整是由次贷危机和石油暴涨引发，而次贷危机又是因为房地产行业收缩引发。

  正因为本轮调整的性质有着国际国内宏观经济背景的因素，贾生华认为，目前低迷的地产市场将持续一两年，至少在今年，难以乐观，地产企业要为此做好充分的准备。

  但同时，贾生华对行业的前景仍然看好，根据他的双S理论，1990年到2010年是一个S性的行业周期，2010年到2030年是另一个S形行业周期，他认为，中国房地产业在2010年将迎来新一轮的上升周期。

  “把握周期，顺势而为”，贾生华认为，本轮行业调整，对优势企业而言，可能是一个机会。“在市场低迷的时候拿地，然后在市场火爆的时候去卖房，这是香港最大的房地产企业新鸿基成功的秘诀”，贾生华认为，在市场低迷的市场企业应该敢于去拿地，而在市场高潮的时候拿地反而要谨慎，2007年频现的“地王”目前已经给很多企业造成了困难。

  把握宏观趋势，做好战略决策

  贾生华认为，要把握好当前房产业的宏观基本趋势，驾驭宏观经济和市场周期，而不是被动的跟随它，应付它，关键做好四个方面的决策。

  一是宏观趋势要把握好。在杭州，如果你十年前或者五年前，买了房子和没买房子，你的财富状况现在就是有天囊之别，这就是一个趋势方向的重要性。所以房价高一点低一点，在六年前是根本不重要的，所以我们要把握这宏观的基本的趋势，做好战略决策。

  二是周期循环要进行时机决策。房地产市场是一个准金融的市场，周期性十分突出，如果时机把握对，那我们就能从中得到发展的机遇。在市场不景气的时候，应该储备和购买土地，在市场火爆的时候我们就要高度慎重。

  三是区位变化要进行位置决策。位置当然很重要，但是重要的是看位置的变化。对于杭州而言，区域设施的变化很快，所以我们要把握区位的变化进行区位决策。

  四是产品开发我们要进行产品决策，作为一个企业，我们的产品就是创造符合顾客需要的产品。这方面我们浙江的房地产企业总体是比较好的，在全国也是走在前面的。

  如何把握未来房地产周期走势

  房地产的周期有一个很大的特点，它基本上是滞后于宏观周期的，主要涉及四个方面的内：一个是政策拐点，最初出现的是政策拐点；第二个是宏观经济的拐点；第三个是房地产市场信心的拐点；第四个才是房地产市场的交易拐点，市场本身的拐点。

  贾生华建议建德的房产企业，一要特别关注国家统计局定期发布的全国宏观经济运行指数，因为那个很准，是一系列指标的合成。二是看政策，政策的拐点是明白无误的，它会有一个连续的过程，对我们判断宏观走势非常有作用。三是观察金融的信号—利率。最近我们调了两次利率，实际上97年启动内需以后，我们一路的降低利率。这些都是明白无误的信号，但是我们就是视而不见。事实上，历史证明，房地产对利率是十分敏感的，只不过是利率累计的效果没有显现。

  从目前来说，政策拐点已经出现，金融的政策已经出现，再下来是我们的市场拐点，可能到2010年，房地产市场才可能整体向上、回暖。在这个过程里面，我们要密切关注这些政策的变化，把握好周期。

   建德新闻网记者：胡晓坤 实习记者：郑伟林  责任编辑：余 锋