房屋交付是出卖人（开发商）将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系到质量验收、逾期责任、风险负担等，故买卖双方当事人对房屋质量及相关问题经常会产生纠纷。下面针对目前常见的纠纷并提出相应解决意见。

一、一般房屋质量问题。

一般房屋质量问题，主要包括：裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因房屋质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行的违约金。交付后房屋产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条之规定，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格。

根据《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准，我市是按照建设房字（2004）86号文件执行，则将住宅小区等群体性房地产开发项目在通过工程竣工验收备案后即可交付使用，也就是说以取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》为标志。房屋交付时未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

三、迟延交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。本人认为：能否免责应当考虑一下几个方面：1、出卖人是否能够或者应当预见到；2、出卖人是否能够或应该能够解决；3、该事由是否足以导致该项目的延期施工。

四、配套设施迟延或者不能交付

配套基础设施一般包括：水、电、气、暖、通讯、有线、网络等；配套公共设施一般包括：停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、幼儿园、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准一般以当初规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买此房屋的重要因素，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付配套设施时，应当继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。

五、装饰和设备不合约定

买卖合同有约定出卖人提供精装房，并在合同附件三或补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。（通讯员 王勤）