近日，我市陆续有楼盘开盘，市消费者权益保护协会新安江分会频频接到有关商品房买卖合同的咨询投诉，主要争议和疑议的焦点在于：部分开发商在示范文本合同的空白处、附件的补充协议中设置不平等条款，以免除或减轻自身责任，加重消费者责任。消保协会新安江分会提醒住房消费者，在签订商品房买卖合同时，注重把握以下关键点：

是否剥夺办证选择权。如：在产权登记约定中选定〔√委托出卖人〕办理，同时商品房相关事项约定的空白处自行填写补充约定“办理产权证费用由买受人承担”，剥夺了消费者选择自行办理产权登记的权利。

是否指定银行按揭。如：在选择按揭付款方式中约定“买受人应在签订本合同的7个工作日内向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提供完备的贷款申请材料……”，排除了消费者选择贷款银行的权利。

是否扩大“不可抗力”范围。如：允许延期交房原因，将政府部门的通知（停电、停水）、重大技术问题（地质状况）等引起的逾期纳入不可抗力范畴，将经营者应承担的风险转嫁给消费者。地质状况属于开发商开工之前就应自行明确的事项，而开发商与消费者签订《商品房买卖合同》是在取得预售证之后。按照《城市商品房预售管理办法》等相关法规规定，商品房预售条件之一是投入建设资金开发占到工程建设总投资的25%以上，因此地质状况不属于《商品房买卖合同》的不可抗力。

是否免除广告宣传的约束力。如“本合同签订前的有关文件、发布的有关广告、楼书及其他资料中所作的表述与本合同及期附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约事组成部分。销售宣传资料、户型布置图、装修示意图等仅作为参考，没有合同约束力。”借以免除开发商前期广告内容和宣传资料中部分作为要约的责任，致使出现广告内容没有兑现的情况时，消费者难以维权。根据最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开始规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，变应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

是否将共有部分作无效赠予。如“屋面露台、屋顶花园、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该区域直接连通的商品房的买受人专用，该买受人享有专用权。”根据《物权法》第七十一条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场、共用设施和物业服务用房，属于业主所有。全体业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位属业主共有，出卖人和物业服务公司无权擅自处分业主共有部分的财产。一般情况“底层庭院”占用了绿地指标，为消费者共有部分，因此开发商无权赠予。

（通讯员 唐寿英）