新修订的《杭州市物业管理条例》已于今年的5月1日正式实施，为了使广大民众更加了解物业管理相关政策，现就物业管理工作中的一些具体政策性问题分期作解释。

1、物业管理是指：业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理活动中各部门的职责是：杭州市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；各区、县（市）房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常动作开展业务指导；街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系；社区居委会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

3、业主：房屋等物业的所有权人为业主。

4、业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

5、物业管理活动中，下列事项由业主共同决定。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施。

6、如何确定专有部分面积和建筑物总面积？

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

7、非业主使用人是否可以担任业主委员会委员？

这一点在《物权法》和《物业管理条例》中都明确的，非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

8、首次业主大会会议的筹备经费由谁承担？如何使用？

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

9、业主委员会选举产生后如何备案？

业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的名单。

所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

10、小区的管理规约应对哪些方面作出具体约定？

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

11、业主大会议事规则应对哪些方面作出具体约定？

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

12、业主委员会的职责与工作要求有哪些？

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

13、业主大会会议表决情况由谁监督？

街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

14、业主委员会不按规定组织召开业主大会怎么办？

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

15、未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，如何处理？

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

16、在哪些情形下，业主委员会委员的资格自行终止？

（一） 不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）被依法追究刑事责任的。

17、业主大会、业主委员会的运作经费如何解决？

业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

18、物业服务费用由谁承担？

物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

19、业主不履行物业服务合同约定交纳物业服务费该如何处理？

业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。

20、业主如何确定实施自行管理？

经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

21、物业管理区域内车辆管理有哪些规定？

业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

22、物业使用中的禁止行为有哪些？业主、非业主使用人违反禁止行为规定的，由什么部门处理？

（一）违法拆改、变动房屋承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（五）擅自改变房屋外立面；

（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设

施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面

等消防场地；

（九）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；

（十）占用共用部位、共用设施设备；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

违反上述第1项、第2项规定的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款；情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。违反上述第3项、第4项、第5项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；违反上述第6项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处；违反上述第7项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反上述第8项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处；违反上述第9项规定的，由环境保护主管部门依法查处。违反上述第10项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。（王勤）