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取消现房销售 杭州楼市政策正从“做减法”转为“做加法”
2017-07-14 07:58 来源:浙江在线

昨天,杭州市国土局发布了9宗地块的挂牌公告。

最值得关注的竞得人确定方式:溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。具体详见各地块挂牌出让文件。

涌金君来划重点:此前规定的溢价率达到50%需现房销售这条,不见了!

此前,研究机构预计,杭州市区已进入销售环节的新建商品房大约可卖6个月;已出让土地但还未形成商品住宅供应的库存,大约能卖到2018年11月。而由于从今年3月份起实行的现房销售政策,新出让土地进入市场的时间将大大滞后,于是杭州市区面临着无房可卖的“房荒”危机。

新政出台,警报解除!

2018年下半年,杭州或将无房可卖……

无房可卖,绝非危言耸听。

杭州还有多少房子?这个“家底”由2部分组成——已拿到预售证的“显性库存”和已出让土地但还未形成商品住宅供应的“隐性库存”。

“显性库存”有官方的统计数据,但“隐性库存”没有官方统计,部门涌金君拿到了浙报传媒地产研究院的研究数据——

“显性库存”:

从2015年的12月开始,杭州市区新建商品房可售房源,已经连续19个月下降。今年6月底,可售房源仅7.8万套,较2016年12月底减少超3.3万套。按照上半年成交 7.8万套的去化速度计算,刚好够卖到年底。

“隐性库存”:

截至2017年5月31日,杭州八区商品住宅潜在供应量为2286.1万平方米。在没有新增供应的情况下,以近一年商品住宅月均去化104.9万平方米的速度计算,当前供应量在2018年5月将剩余1027.3万平方米,届时,包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。

若按2017年上半年实际库存净流出352.6万方,以从拿地至现房销售需18 个月的周期计算,“无房可卖”的临界点出现在2018年11月,还有16个月左右。

但如果考虑以下两个因素,你会发现这个“临界点”还要提前:第一,由于土地新政后多宗地块需部分自持,实际库存下降大于352.6万方;第二,“隐性库存”中难免有一些土地在开发上存在的问题,很难在未来16个月内形成供应。

楼市面临“游泳池难题”

就像小学数学经典的“游泳池问题”,一条管道在出水,一只龙头要进水。

杭州楼市的“游泳池”,也正面临着“出水”太快、“进水”缓慢的难题,池水水位日渐下降。

进入2017年,新房市场经过短暂休整后立刻进入疯狂节奏,供求严重失衡。由于限价,买房成了“捡便宜”,千人验资、开盘售罄、托关系买房、全款优先成为市场的主要状态,“出水”的速度太快。据杭州市住房保障和房产管理局的最新统计数据,2017年上半年,杭州全市新建商品房成交102193套,成交面积1049.7万平方米,成交金额1898.2亿元。新房市场无法满足的需求还蜂拥向了二手房,上半年杭州二手住房共成交65808套,成交面积657.2万平方米,成交金额1032.2亿元,同比分别增长19.9%、17.2%和31.5%,亦创下历史新高,“存量房时代”来临。

但之前土地出让政策,虽然平抑了土地市场的价格,却无意间拧紧了“水龙头”,加速了池水枯竭的速度。

3月24日,为了抑制杭州土地市场过热的局面,杭州市国土资源局发布了土地新政——

当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

于是,新政以来出让的34宗地块中,涉宅地共有18宗,总建筑面积188.62万平方米,其中有14宗地块需现房销售,占比78%。14宗地块中,主城区出让8宗涉宅地,总建筑面积94.54万平方米,全部需现房销售,且均含一定自持比例。最高者杭州宏立的大江东商住地自持比例达到100%。

“现行的土地规则可能导致供应断档。可以预见,如果这种土地拍卖规则再持续一个季度的话,到明年很有可能供货会出现断档。”前几天,绿城房产杭州区总经理何信南坦言。

库存紧张的局面,对于处在供需两端的开发商和购房者而言,都是一道考验。

“目前来自于楼市最大的风险,或者不确定性还是政策。这一轮房价是上得很厉害。前面所有政策的调控都是逆向的。从提高预售标准到这次土地市场的调控,全部是逆向调控,即减少供给。” 天阳房产董事长蔡学伦说,“如果这种情况持续下去,真的出现了供应量枯竭,不能排除杭州房价有深圳化的可能,未来这个价格会一直上去,虽然肯定也会有调整,但上涨预期比原来快得多。”

缓解房荒“做加法”

“房荒”将至,怎么办?

好在,这几天,政策“春风”频繁吹来——取消现房销售条款、增加土地供应、加快新盘入市等“组合拳”正不断释放出来,杭州的楼市政策正从抑制需求侧转为扩大供给侧,从“做减法”悄悄转向“做加法”,楼市调控的政策思路发生了明显的变化。

先是从6月末开始,杭州明显放松预售证“紧箍咒”,大量新房“冲”入市场。据不完全统计,下半年杭州市区预计将会有170多个项目开盘,其中包括了约70个全新项目。在这约70个新盘中,既有单价2万元/平方米以下的刚需楼盘,也有主城区3-5万元/平方米价格区间的改善型项目,还有单价6万元/平方米以上豪宅。紧张的供需关系或许能得到一定程度的缓和。

然后,近日,杭州市国土资源局公布《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》及《2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表》,向公众及开发商大声宣告“杭州有地!”根据《总表》2017-2019年三年杭州市区计划出让631宗土地,总出让面积35080亩,其中住宅用地354宗,总面积24196亩。三年内杭州市区每年稳定推超100宗住宅用地。虽然由于现行土地出让中仍有自持的条款,这些土地未必能完全转化为可出售的商品房,但大量的预期,或许能缓解开发商们对土地的饥渴。

之后,就是昨天晚上,杭州市国土资源局发布了杭政储出[2017]36-44号国有建设用地使用权挂牌出让公告,“取消现房销售”成为重磅新闻。涌金君特别想知道,之前那些拿了现房销售土地的开发商,现在的心情又如何……

“其实,如果让市场的无形之手发挥作用,房价也可能会涨,但是回落也会很快。”蔡学伦说。

此外,还有一些地方的做法值得提倡,比如近日北京市住建委全面启动了“拿地未开工和开工未入市项目”协调推进工作,促进在途商品住宅项目尽早开工、入市,从供给端出手调控。官方数据显示,处在这两个阶段的房源分布在389个项目中,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

作为楼市做“加法”的一环,公租房等保障性住房的建设,在平衡市场供需方面起着重要作用。7月10日起,2017年杭州市本级公租房受理工作正式启动,相比于去年,今年准入条件中的收入标准进一步放宽,由去年的年人均可支配收入低于48316元放宽到年人均可支配收入低于52185元。货币补贴的租金标准从去年的每平方米补贴6元/月提高至12元/月,低困收入家庭按补贴金额标准的两倍发放。

原标题:取消现房销售 杭州楼市政策正从“做减法”转为“做加法”

责任编辑: 徐巍

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