“拎包客”滨江南环路社区，是滨江区政府与其联合打造的人才用房。
房价高企，渐渐改变了年轻人对居住的想法——与其被房子压垮，不如追求当下的生活品质。可居住条件差、中介欺诈、乱涨价等租房之痛，又给租房者当头浇上一盆冷水。痛点就是商机，主打有格调的硬件装修配套以及有情怀的长租公寓，让人们的租房体验有了质的飞跃。
住建部等九部委近日发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳、杭州等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的城市。在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，杭州的长租公寓市场迎来了爆发性的发展。
是最好的时代
“没想到政策来得这么快！”杭州长租公寓“拎包客”CEO华杰最近感触良多。关于发展住房租赁市场的红头文件频频发布，让这个已经观察长租公寓领域近十年、又奋力跳入其中拼杀的创业者感到风口将至：“虽然这个行业还存在各种各样的问题，但我看到希望已经越来越近了。”
许多长租公寓的创业者、从业者，都有与华杰相同的感受：“最好的时代”终于要来了。
曾经，住房租赁市场这只“蛋糕”，虽有万亿级别，却只沦为房地产饕餮盛宴上的最后一道甜点，并不太受人重视。但随着一二线城市房价的持续走高，国家对住房租赁市场的态度由鼓励变为支持，长租公寓成为房地产发展新的风向标。
一方面，人口净流入的大中城市，住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大。国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》称，未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口，将带来巨大的居住需求。据杭州我爱我家的研究，虽然处于租房淡季，但7月杭州租赁市场平均租金为3920元/套，仍相比6月上涨1.6%。
另一方面，租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。怎样让城市新人“住有所居”？推动租赁市场发展的利好政策频出，最新的便是7月底住建部联合九部委圈定了12座城市作为首批开展住房租赁试点的城市，杭州也位列其中。
这一文件，明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。在长租公寓的运营者们眼里，这无疑是一剂至今为止最给力的“强心剂”。“化解了之前魔方公寓在发展过程中遇到没有政策支持的尴尬，也让长租公寓企业有了更多的物业选择。”魔方生活服务集团副总裁钱智康认为，长租公寓这个“风口”，风力更强劲了。
虽然杭州的试点细则还没出台，但相关人士透露，九部委的文件中“培育机构化、规模化住房租赁企业”“增加租赁住房有效供应”等大原则肯定会得到体现，这都将为杭州长租公寓的发展“保驾护航”。
样板间实景。
地产巨头来了
早在2002年，长租公寓就已出现。2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕，短短3年有近100亿元资本流向这个领域。而从去年开始，长租公寓市场加速兴起，在杭州，已经有不少长租公寓品牌：魔方公寓、相寓、拎包客……其中不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量涉足该领域。
随着住房租赁市场政策的明朗化，资金实力雄厚的房企也摩拳擦掌，龙湖的“冠寓”、万科的“泊寓”、本土大悦资管的“群岛”等有房地产开发商背景的长租公寓，纷纷在杭州亮相。
市场惊呼：巨头来了！
“长租公寓是一个全新的市场，一个万亿级的市场。一方面是国家在推；另一方面也是房企自身发展的需要，我们得为将来自持的土地找到一条出路。”在位于杭州城西留和路的龙湖地产杭州首家“冠寓”里，伴随着装修的噪音，杭州冠寓负责人叶忠与记者聊了起来。
2016年12月1日，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款。今年3月，杭州跟进这一政策，当溢价超过70%后竞拍自持面积。上半年，杭州共计20宗涉宅地块出让，其中13宗有一定比例的自持，在大江东更是出现了100%自持的宅地。就在上个月底，上海首批两幅租赁用地的成交，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理。上海还明确提出，“十三五”期间，预计新增住房供应170万套，其中租赁住房占比要超过60%。
也就是说，未来房企手中必将自持大量住宅，长租公寓将成为房企重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。
“冠寓”在杭州的试水，获得了不错的市场反响。叶忠告诉记者，6月30日试营业后开始招租，一个月时间，254间房已达到90%的招租率，“大家愿意为这样的产品买单”。他说，杭州“冠寓”已签下5家门店共1600个房间，今年的目标是开业2000个房间。
万科也将杭州的第一家“泊寓”落子在萧山区建设四路和市心北路交界处，步行至地铁2号线建设三路站大约只有500米，前期推出的房间也都已满租。对万科来说，这是一次试探性的布局，万科希望未来能够试水多元化业务，往城市配套服务商的方向发展，长租公寓就成了万科这种角色转变的一大利器。
推出“群岛”公寓的浙江大悦资产管理公司成立于2016年8月，由南都物业服务股份有限公司和赞成房产投资，团队由大量资深地产人组成，拥有十几年的地产开发经验。依托传统地产商拥有的精细化的运营能力，它的第一个产品是针对进阶型租房人群的“群岛·MOMA”，空间设计的灵感源自纽约现代艺术博物馆（MOMA）。“群岛”房间的实景照片，因为其高格调的艺术主题，让推广微信迅速达到10万+的阅读量。“共294个房间，线上已经有500个客户预约看房。”大悦资管工作人员告诉记者，目前“群岛”在杭储备项目近9个，未来还将加大布局力度。
又一“共享单车”
房企们的进入绝非偶然，可以说是目前长租公寓火爆的一个缩影。中介系、酒店系、互联网系、地产系，长租公寓界的“新四军”正全力跑马圈地，力争率先形成规模效应。
2016年初进入杭州的魔方公寓，目前已运营8家门店，拥有1700个房间，预计到今年底开业20家门店；“拎包客”将有5家门店；万科2019年将在良渚、拱墅、余杭等建设自有产权的“泊寓”；“群岛”储备项目9家；“冠寓”的目标是2000个房间……据记者不完全统计，今年初杭州的长租公寓规模在5000间左右，而到今年12月，这一数量或将呈现十倍速增长。
“长租公寓行业，看似非常简单，就是赚取物业装修改造后的溢价，但还是需要非常精确的内部测算、资金运作、管理团队等。在行业大浪淘沙的过程中，必定会有小的、生意不好的、内部管理混乱的公寓，也肯定会有人认为公寓是风口而去盲目投资。”魔方生活服务集团副总裁钱智康说，虽然“蛋糕”很大，但并非谁都能分到一杯羹。
对长租公寓的经营者来说，商业模式的落脚点必须是规模和盈利。一方面，行业被视为蓝海，资本大量进入，大举扩张；另一方面，市场仍普遍受困于盈利模式不清晰、盈利难等问题。有业内人士指出，这一点，像极了共享单车——今年6月开始共享单车迎来“倒闭潮”，行业的两家领跑者进入了比拼资本和规模的阶段，二三线梯队的共享单车企业即将面临的选择有限：要么在某个局部市场站稳脚跟寻求行业巨头并购，要么退出市场。
跑马圈地过后，长租公寓也将面临一场整合生死战，或将成为第二个共享单车！
存在诸多隐忧
此外，繁荣背后，长租公寓的发展模式，也隐藏着诸多隐忧。
最大难题是“不赚钱”。如果单靠租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。YOU+在获得A轮融资的两年后，因在风口上迟迟“飞不起来”而更换CEO，并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”
在实力雄厚的地产系长租公寓看来，重资产型地持有物业，也是一种发展模式。物业的增值部分，或将是未来的重要收益之一。
而对于租赁物业运营的轻资产模式长租公寓企业来说，赚钱这回事，得分不同的个维度。“因为绝大多数的魔方公寓是直营店，前期会有比较大的租金、装修投入，按照现在的开店速度，投入巨大，所以从整个公司层面上来说目前是不赚钱的。”钱智康说，“但对单个项目的盈利情况来看，一般过了爬坡期的门店，都处于盈利状态。杭州的8家店中，除了2家处于爬坡状态，其余6家都已经实现了单店的盈利。盈利主要是通过租金差、增值服务而来。”
除了传统的收租模式，长租公寓未来的发展模式会更倾向于资本市场，一手风投融资，一手资产证券化。像魔方公寓的融资已经进行到了C轮，又在去年发行了中国ABS历史上的首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。
蜂拥而上的长租公寓创业者，也助长了存量物业的价格，挤压了利润空间。特别是背靠地产的长租公寓，资金实力相比其他“玩家”来说具有碾压性优势。拎包客CEO华杰认为：“开发商进入长租公寓行业的冲击作用巨大，短期抬升了租金成本。”据他估算，一些物业的价格涨幅超过40%。
“在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，取得物业的成本越来越高。”叶忠也认为。
除获取物业的成本正在攀升外，长租公寓行业还面临同质化严重的问题，都在互相抄袭互相模仿一些基础性东西，比如小清新风格的设计，设置有厨房、健身、休闲等公共区域，单纯比拼装修设计、地段位置。如何避免同质化，创造差异化优势，是这些出身不一、血统不同的长租公寓品牌不得不面临的问题。
在华杰看来，未来3至5年这一行业必然会洗牌，兼并重组无法避免，小企业想要在“巨头”阴影下生存，必须抛弃同质化，拥有自身的核心优势。对“拎包客”来说，这个核心优势指其全力营造的“社区”标签。“长租公寓就是社群经济，是人赋予了居住价值，和谁一起住更重要。”华杰说，精细化的管理，人文化的社区，对未来的长租公寓非常重要，所以“拎包客”投入了大量心血在人与人关系的营造上，它的公共区域面积非常大，拥有一个小型创业孵化器，并且在其他长租公寓追求极致“人房比”时，花费极大的人力举办各种社群活动、创业交流。
在“拎包客”滨江南环路社区，由滨江区政府与其联合打造，是滨江区人才用房。为什么政府将人才用房交给了“拎包客”托管，而不是实力更强的地产系长租公寓？在华杰看来，正是它的这个核心优势打动了政府：“政府不是让我们来管房子的，而是来服务人的。”
国外长租公寓怎样发展？
作为美国最大的长租公寓运营商，EQR（Equity Residential Properties, 公平住屋）成立于1969年。这间运营了近50年的公司，为国内的长租公寓发展提供了绝佳的对比视角。
EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs,标准普尔500指数的成员。美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率。
规模增长：
注重资产组合质量
据EQR2016年三季报所披露的数据，EQR管理房源数是72229套，目前市值两百多亿美元。
与目前国内巨头正在奋力扩张，跑马圈地不同的是，美国巨头从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至有意识地减少管理规模，优化资产组合。EQR的房间数量从2015年年底的109652套减少至2016年三季报的72229套，减少了将近30%，一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。
一方面，这是因为美国租赁市场已经步入成熟阶段；另一方面，美国EQR从早期的规模扩张，演变到了现在更加追求资产质量，并非一蹴而就的。EQR也经历了规模快速扩张的过程，从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓，EQR上市后，就开始大规模地融资，高峰时期近每个月1次，并进行了长达7年的公寓收购，资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”，使EQR的公寓规模快速增长，在2002年达到了峰值，近23万套，与1993年相比增长了近10倍。2003年起EQR发展思路开始有了调整，开始更重视效益型增长，不再强调规模扩张，而是强调资产组合质量。
商业模式：
看做简单租赁生意
从商业模式来看，EQR是一种资产管理模式，采取收购、持有并运营的策略，投资于位于目标市场具有升值潜力和高品质的公寓社区，以最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力，通过运营能力提升续租率，以及更多侧重于降低成本，提升租金，本质上还是基于公寓的生意，相对来说比较简单。
EQR强调公寓的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益。同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。
盈利模式：
资产增值租金收益
从盈利模式来看，美国EQR的利润来源非常简单和清晰，主要就两大块，第一块是资产升值收益，这特别依赖EQR投资组合的优化，需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，另外也可以在市场上寻找低价收购的机会，通过资产的不断置换提升资产质量。第二块，就是租金，EQR一方面要优化布局，以获得持有房源更高租金收益的增长；另一方面也特别依赖EQR持续降低运营成本，提升租金利润空间。
所以EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡，来实现租金收入最大化，同时严格控制成本，追求最大回报。通过保持租户满意度，提升续租率。
