物业与业主 不应总是对立面

法院：权责对等才能关系和谐

引言：2009年8月，市法院受理了这样一起民事纠纷，我市某物业管理公司因业主余某未能按时交纳物业管理费而将其告上法庭，而被告余某也是一肚子气，认为小区的物业管理没有搞好服务，未能尽到物业管理公司应尽的职责，凭什么收取费用？因此拒付2007年6月30日至2008年6月19日期间的物业管理费。

近年来，随着多家物业管理公司入驻我市新建小区，业主和物管之间的纠纷逐渐增多，呈现出纠纷类型多样化、当事人群体化等新特点。物业服务领域纠纷的大量产生，造成了该类诉讼案件也迅速增加。由于该类纠纷的社会关注程度较高、当事人对立情绪大,逐渐成为诉讼中的一个新难题。据市法院相关数据统计，2009年，该院民事审判一庭共审理物业纠纷82件，占其全年审理案件的5%。

上述案件中，原告某物管公司诉称，该公司与被告余某于2006年6月签订了一份《业主临时管理公共同意书》，同意小区在业主委员会未成立之前，由开发商依法执行管理负责人的管理工作并委托该物业管理公司代为执行小区物业管理。被告余某一直未交纳物管费，影响了物业管理企业的正常运转，且对已经交纳物业管理费的业主也造成损害。因此请求法院判决被告余某支付应交纳的物业管理费及违约金。

被告余某辩称，与房产开发商签订的《前期物业服务合同》期限为2006年6月20日至2008年6月19日。合同期满后，自己与该物业公司没有签订过任何形式的物业管理协议，现在物业管理公司要求其依照前期物业服务合同约定支付物业管理费，没有相关的事实依据；在合同期内，该物业管理公司存在严重失职、管理不到位，导致小区内杂草丛生，公共环境差，健身器材损坏后也无人修理，未能尽到物业管理职责，所以自己有权拒付2007年6月30日至2008年6月19日间的物业管理费。

法院经审理认为，房地产开发商与该物业管理公司于2006年6月签订的《前期物业服务合同》及补充协议，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该物业管理公司也实际履行了前期物业服务合同，而业主余某也实际上接受了该物业管理公司的管理服务，所以该物业管理公司和业主余某之间事实上成立了物业管理服务合同。业主余某有责任根据合同、法规的规定支付物业管理费。但物业管理公司和业主之间并未就物业费按年预收、逾期支付滞纳金等相关事宜作出过明确约定，且从业主余某提供的证据所反映的情况来看，物业公司所提供的服务明显达不到普通人对物业管理者应提供的服务标准的合理预期，故应该按照核定标准适当下浮物业管理费。因此，法院最终判决被告支付90%的物业管理费。

业主与物管之间矛盾纠纷的成因多种多样，归纳起来最主要有以下几种：对物业管理企业收取业主入住前的物业管理费的合理性存在质疑；对物业管理企业所制定的物业收费标准不了解；对物业管理企业提供的管理服务质量不满意。

那么业主如何维护自己的权益呢？目前，法律对如何界定物管服务是否到位尚未有明确规定，法院通常是按照案件的实际情况进行审理。部分业主对于物业公司的服务不满意，采取了最直接的表达方式就是拒付物业管理费。事实上只有物业管理服务提供者确有重大过错、存在违反物业管理服务合同的违约行为等前提下，业主才有权拒付物业费。

截至目前为止，我市范围内的物业管理企业共有18家，其中本地企业15家，外来企业3家。全市共有住宅物业管理项目40个，管理的物业面积为153万平方米，其中四家小区成立了业主委员会。建设局房产开发管理科是物业管理企业业务主管部门，业主与物业之间的矛盾也有很多反映到房开科。2009年，房开科接到涉及房产、物业纠纷87起，其中物业管理纠纷有30多起。业主投诉物业管理企业主要集中在物业服务质量、设施维护、收取费用三个方面。目前我市很多小区还没有成立业主委员会，物业管理还不成熟，还有很长一段路要走。

物管按照物业管理合同及相关制度规定履行职责，业主则及时交纳物业管理费。物业公司的服务质量上去了，业主的满意度就会提高，双方就能够和谐共处，二者是互惠互利的。但是从目前的状况来看，物业管理公司和业主之间摩擦纠纷不断。为了能够改变这种现象，减少业主与物管之间的矛盾，让市民的生活居住环境更加和谐，市法院的法官给了我们一些建议。

市法院民一庭方法官认为，事实上，打官司并不是解决物业纠纷的最佳选择。不少业主表示物业公司管理服务不到位，诸如环境卫生情况，安全防范措施等不尽人意，但是法院却不能强制让物业管理公司一天要扫几次地，究竟怎么样的标准才算是服务到位没有一个明确的规定，只能提出整改意见和建议。

物业纠纷其实有很大的协调解决空间，物业公司应当本着积极协调的态度，寻求社区、街道、行业协会、行业管理机关的帮助，在第三方的主持下尽可能化解纠纷。当然，这也需要物业管理公司、业主的共同努力。

作为物业管理企业应该提高服务质量。人们生活水平的提高，对居住环境也有了新要求。小区物业管理是新生事物，没有老经验可以借鉴，需要在实践中不断完善。小区居民需要物业管理，是为了提高生活质量，使自己的生活环境优美整洁，出入通行方便快捷，内心感觉安全放心。物业管理企业就要为满足业主的以上要求而努力，搞好小区环境卫生，维护好各种设施，做好小区安全防范工作，特别是要落实夜间巡防。对业主提出的要求应做到耐心答复，即使不属于物业管理企业负责的事项，也应协助业主与相关部门取得联系，让业主放心、安心、省心。

作为业主方应提高主人翁意识，自觉履行应有义务。物业管理费用是小区维持日常管理服务的必要经费，物业管理企业在收取物业管理费用上受到阻碍，将影响其服务质量。小区物业的服务工作无法正常运转，业主的生活质量受到影响，由此可能产生恶性循环，最终的结果是企业与业主都将受到损害，影响双方的和谐相处。所以业主交纳物业管理费既是的义务，也是得到高质量物业管理服务的保障。当然，业主在接受物业服务过程中，总会遇到一些不称心的情形，业主应理智对待各种矛盾，不能简单地以拖欠物管费来对抗。可以直接向物业管理企业提出，要求整改；也可以向所在辖区的居民委员会提出，要求居委会督促物业管理企业整改；还可以向建设主管部门（建设局房开科）反映，要求其进行监督。已经成立业主委员会的小区，还可以通过召开业主大会的形式对物业管理企业进行更换。特别是遇到房屋质量问题，首先应搞清楚是在房屋质量保修期限内还是在质量保修期限后，对于在质量保修期限内的房屋质量问题，可以直接找房产开发商处理；对于在质量保证期限后的问题，可以要求房屋维修基金管理部门处理。作为房产开发商应完善开发建设行为，尽量避免造成物业管理企业在面对房产开发遗留问题时陷入“两难”。

物业服务纠纷常见于市民日常生活中，切实做好物业管理服务纠纷的调处，对和谐小区、和谐城市的建设都是至关重要的。有条件的街道、社区可成立物业纠纷调解委员会，设立调解工作室、调解员，发挥物业管理协会、居委会或者其他第三方的协调作用，通过对矛盾纠纷的疏导、调解、消化，将矛盾化解在萌芽中，最终达到促进社会稳定和谐的目的。

建德新闻网记者：陈晓波 通讯员：建法