工商部门执法检查 让“霸王条款”现出原形

 

 

当今，房子是最“奢侈”的商品，一个普通家庭购买一套房子可以说是倾其所有，甚至还要花费自己几十年的时间向银行还贷。就是在这样一件相当不容易的事情上，还往往出现各种各样的陷阱和纠纷。

商品房交易活动中，房产公司往往会受商业利益的驱使，擅自篡改商品房买卖合同的内容，在合同中增加一些“霸王条款”以免除自身责任、加重买房者负担、排除买房者主要权利。这些“霸王条款”混杂在合同的各个款项中让买房者防不慎防，掉入合同的陷阱。

为进一步遏制商品房买卖领域“霸王条款”的出现，维护买房者合法权益，营造规范、有序、和谐的房产市场消费环境，今年6月中旬起，工商建德分局开展了商品房买卖合同专项检查行动，由此打响了建德市整治商品房买卖合同“霸王条款”实施阶段的第一仗。

截至记者发稿前，工商建德分局共出动检查人员81人次，对全市现存的34家房地产开发公司进行了执法检查，检查商品房买卖合同327份。通过检查，立案查处1家，责令整改15家。

据市场合同监管科科长黄海平介绍，我市的商品房买卖合同均选用《浙江省商品房买卖合同示范文本》，也就是一种采用格式条款订立的合同。根据浙江省合同行为管理监督规定，房地产公司必须将正在使用的商品房买卖的格式条款到工商部门备案，并且必须严格按照备案过的格式条款进行操作，不可擅自增添、篡改已备案的格式条款。此次执法检查的目的就是对房产公司“应备不备”、“备而不用”、“随意修改”等不合规定的行为进行整治，要让合同中可能存在的“霸王条款”现出原形，加以打击、整改，维护好买房者在商品房买卖中的合法权益。

工商建德分局向记者展示了一些检查中发现的不平等“霸王条款”：

“霸王条款” 1：房产商限定维权方式，使购房者放弃维权

某家房地产公司商品房买卖合同的第二十二条合同争议的解决办法中这样写道：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按提交杭州市仲裁委员会仲裁的方式解决。

工商执法人员分析：

将解决方式直接选定为“杭州市仲裁委员会”就是一种不合理的“霸王条款”。原本按正常的合同，买房者在这一条是可以选择在当地人民法院提交仲裁来解决争议的，但房地产商却在合同中直接固定为“杭州市仲裁委员会”，这就意味着买房者想要解决争议就必须到杭州市仲裁委员会解决，这就极大的限制了买房者的维权途径。假如开发商本身是杭州人，而买房者是建德人，那这明显就给开发商带来了便利，增加了建德人维权成本和不必要的麻烦，使许多买房者不得不最终放弃维权。

 

“霸王条款” 2：房产商将物业管理公司和商品房进行“捆绑式”销售

某房地产公司商品房买卖合同中规定：“买受人同意暂由出卖人选聘物业管理公司，交付商品房时买受人需与物业管理公司签订有关物业管理合同。”

工商执法人员分析：

实际上，与物业管理公司签订的有关物业管理合同和房产买卖合同是完全不同的两个概念。这个条款把物业管理合同与商品房买卖合同相互混淆，把签订有关物业管理合同作为交房的一个条件，这无疑在无形之中加重了买房者的负担，也抹杀了买房者选择物业管理公司的权益。

“霸王条款” 3：房产商偷换违约期限，减小应承担的违约责任

某房地产公司商品房买卖合同中指出：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任。

工商执法人员分析：

这家房地产商到工商部门备案时写着核定办证时间为90天，但与买房者签订合同时篡改为360天，相当于免去了房产商270天的违约责任，而买房人却浑然不知。对于这类情形一旦查出，工商部门都会责令房产商支付买房者漏掉的违约金。

“霸王条款”4：广告宣传承诺变更，无需承担责任

某房地产公司商品房买卖合同中指出：广告宣传承诺不作为合同的组成部分。

工商执法人员分析：凡对价格有影响的广告宣传，应该作为合同的组成部分。例如，房产公司在广告中宣传所售商品房属于学区房、带有绿化等影响商品房价格的内容，但是在实际中却没有兑现的，那么房产公司应当承担相应的违约责任。

除了以上发现的“霸王条款”，在各式各样的商品房买卖中，还可能会有很多类似的“霸王条款”出现。常见的有擅自篡改建筑区划内相关物业归属的约定、未能办理按揭贷款时对买受人的追责原则、开发商交付房屋逾期的免责规定规划设计变更等等。这些行为一旦查出，工商部门将责令其在规定时间内限期修改，拒不修改将通过媒体公开曝光。

那么，购房者在买房时该如何识别和避免这些合同中的“霸王条款”呢？

工商建德分局支招：购房者在签订商品房买卖合同前，可以留意一下房地产开发公司给出的合同是否到工商部门备案过。经工商部门备案过的合同，工商部门都会给合同记上一个备案号码并盖上专用印章，这个合同的样本在工商部门存有一份，在房地产公司那也会保留一份。房地产商必须按照经备案的样本与购房者签定购房合同，否则就视为违规。

购房者可以让房地产开发公司出示一下该合同的备案样本，看看经工商部门备案过的备案合同样本与自己要签的合同是否完全一致，如果里面的内容有不一致的，那就说明房地产开发公司篡改过了合同，里面就很有可能出现对买房者不利的“霸王条款”。如果房地产开发公司没有到工商部门进行合同备案，那么合同中存在的风险可能会更大。

另悉，针对检查到的“霸王条款”，工商建德分局将以合同行政指导、教育、规范为先，促进房地产商自觉地知法、懂法、守法，督促房地产商自行清理和纠正，对配合消极、侵害消费者合法权益情节较重或屡教不改者，则根据《浙江省合同行为管理监督规定》、《合同违法行为监督处理办法》等规定，予以坚决曝光与查处，进一步规范房地产市场的秩序，维护消费者的合法权益。（记者 王莉莎 实习记者 弓晓红 通讯员 陈东亮 龚利荣）