近期，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛上表示，国家应建立一个比较合理的住房消费结构，引导城镇居民健康合理消费。我国住房政策导向不能只单纯地鼓励大家买房，应调整政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。据束克欣介绍，目前美国城市住房产权自有率是68％，英国是56％，欧洲其他国家城市住房产权自有率大约在30％到50％之间。据有关部门公布的数字，我国目前城市住房产权自有率是82％左右。束克欣还认为，剔除房改房卖给个人的因素，真正从市场上购买商品房的产权自有率大约在30％以内。这样一个比例是比较适合我国当前经济水平和人民群众的收入水平的。

    此消息刊出后立刻引发了坊间大量关于“买房好，还是租房好”的热评，赞同者有之，反对者亦有之。此次，我们邀请了两位专家就此问题进行了深入探讨。

    买房好还是租房好？如果把这个问题放在市场的背景下，它是根本没有意义的问题，也是不需要讨论的问题，今天把道理告诉大家。

    一般市场经济的核心是什么，是个人分散化决策，它是资源优化配置的最好方式。对居民的住房问题，1998年为什么会对福利化分房进行改革，并实行住房分配的货币方式，根本就是通过有效的市场机制来改善民众的住房福利水平。如果说在国内住房货币化改革已经8年的今天，又得通过政策的方式来告诉民众该做什么或不该做什么，那么只能说明从1998年以来的国内住房货币化改革完全失败。但实际上并非如此，中国的房地产市场也不会退回到1998年以前的老路上去。

    再退一步说，让我们在现有的条件下，来讨论居民解决居住问题是买房好还是租房好，也从根本上找不到一个完全统一的答案。因为，目前国内住房问题根本就不是由于国内居民的住房自有率高的问题，也不仅仅是国内居民的住房超前消费问题。因为，按照上述的逻辑，如果居民住房自有率高，那么绝大多数居民住房问题早已经解决了，剩下这少数人即使是政府财政来资助也不会有多大的问题。可以说，目前国内民众的住房自有率高应该是取值标准的问题（比如仅是以有户口人口来计算），国内居民的住房自有率只要改变这种计划体制下的标准，其结果则完全不同了。

    还有，在市场经济中，居民要解决自己的居住条件问题，根本就没有一个统一的标准，每一个民众的约束条件（比如家庭财富、工资水平、购房支付能力等）都是不同的。在一定的条件下，每一个民众可以根据自己的情况、根据当地市场的条件环境来进行最优的选择。政府能够做的只能是制定一些保证市场有效运行的规则，而不是告诉消费者应该如何及应该不如何。对于居民是购房还是租房，完全是个人选择的结果，根本就不需要政府来告诉他们做什么。

    当然，为什么国内民众更多喜欢购房而不是租房，这既与这些民众的个人偏好、金融知识及房地产知识有关，也与目前国内的一些政策偏差有关。对于前者，不少居民在购买时只看到当前一些情况，而不把个人贷款之后的利率风险、失业风险等方面因素考虑进去，也不把购房时，资金的机会成本考虑在内。对于后者国内银行对进入房地产市场的民众审查违规等。加上中国的房地产市场是刚发展起来的市场，根本就没有经历过周期性的变化。这就使国内不少民众跟从他人涌入房地产购买市场。如果上述的条件有所变化，国内民众解决住房问题基本上都进入自己购买市场现象就会得到完全改变。因此，民众是租房还是购买房子根本就不是政府要代替民众来思考的事情，而完全是居民个人自己决策的结果。

    政府要思考的是，面对着国内高房价，政府可以做什么来形成新的住房发展模式，来建立哪种适应中国的住房保障体系。（作者:中国社科院金融发展与金融制度研究室主任 易宪容 ）

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