所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

 

    产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。市人民法院前不久就审理了一起“产权式酒店”诉讼纠纷。

 

    “产权式酒店”营销引发纷争

 

    被告某房产公司在我市开发建设了一“产权式酒店”，并向社会公开出售该酒店的各个房间，然后由酒店经营者向产权人租赁酒店的房间，产权人分享利润成果。2003年5月，原告翁某等三人分别与被告房产公司签订了《商品房买卖合同》的同时，又分别与被告房产公司的所属某大酒店有限公司签订《租赁合同》各15份。《商品房买卖合同》约定：三原告分别向被告购买由被告开发的某大酒店十五间住房，计价款人民币2515603元；合同约定上述商品房的用途为住宅；交房期限为2004年4月30日；交房条件为“商品房综合验收合格”。《租赁合同》约定：三原告向被告购买的房产租赁给被告下属某大酒店有限公司用于酒店经营。同时，该大酒店有限公司还与原告签订《承诺书》各15份，承诺业主享有酒店承诺的特权。合同签订后，三原告以现金和按揭贷款方式共向被告支付房款和办证费用计人民币3042287元。2005年7月，该大酒店正式开业。2005年9月14日，市政府向被告颁发了该大酒店的房屋所有权证，登记的设计用途为非住宅。

 

    2003年翁某和开发商签订合同约定的交房时间是2004年4月30日，而实际该酒店2005年7月才正式开业，推迟十几个月交房的违约责任要开发商承担，而且依照合同约定，翁某等3人每年应享受一定期限的免费入住权利，开发商也应作出补偿。

 

    2006年6月5日，翁某等三人共同与被告签订“补偿协议书”一份。双方明确：某大酒店已于2005年2月试营业，工程质量经过建设、设计、监理单位三方联合验收合格，达到使用条件。双方约定：1、被告同意一次性补偿支付给三原告补偿金50万元，该补偿金范围包括2004年4月至2005年6月期间的物业租金和房屋交付等方面的补偿；2、被告代大酒店支付自2005年7月至2006年5月的租金159820.87元，此后的租金按租赁协议办理；3、三原告自愿放弃2004年4月至2005年12月期间的免费入住等优惠政策；4、被告承诺交付给三原告的十五间商品房已完全符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件，并且在办理产权证过程中不存在被告原因造成的无法办理等因素，并全力协助三原告尽快办理有关权证；5、在被告遵守第4项所承诺的内容前提下，原告同意不得就上述物业的所有相关问题如房屋交付、办证等再行主张其他赔偿或补偿的要求。2007年12月26日，被告将草拟好的为三原告办理非住宅产权证的《补充协议》交由三原告签约，但三原告未同意签约，并向法院提起诉讼。

 

    当初，开发商许诺能办出“住宅”产权证，到这时变成只能办出“非住宅”产权证，翁某等3人感觉被开发商忽悠了。

 

    “产权式酒店”能不能办出“住宅”产权是诉讼核心

 

    双方起争执的焦点问题是所购房屋的性质问题，原告认为应办理“住宅”性质的权属证件，而实际只能办理“非住宅”性质的权属证件；两者虽系一字之差，但存在不小的利益差别，可谓是一字千金！两者的区别在于土地使用权的使用年限，住宅类的土地使用权的使用年限为七十年，而非住宅类的土地使用权的年限只有四十年。使用年限的不同，利益当然有差别。三原告起诉认为，双方于2006年6月5日签订的“补偿协议书”是以被告承诺为三原告所购商品房办理“住宅”的房产证为前提，三原告在订立该协议时认为房子是能够办成住宅用房的，现实际不能办为住宅用房，自己在订立2006年6月5日的协议时存在重大误解，故三原告有权要求撤销该协议。据此，请求人民法院判决撤销双方于2006年6月5日签订的“补偿协议书”。

 

    被告认为产权式酒店系新生事物，当时国家在产权登记中是登记为住宅还是非住宅并不明确，故该公司根据杭州市区、淳安县等地的相关类似情况也在合同中约定为住宅。之后，杭州市相关部门出台的文件规定，酒店里面不允许含有住宅名称，所以就出现了原告所购的产权式酒店不能办理住宅房产证的情况。

 

    法院判决：撤销因误导而签订的“补偿协议书”

 

    被告房产公司在2005年9月已经取得该大酒店的房屋所有权证，登记的设计用途为非住宅，至此时起，被告房产公司应当明知本案所涉商品房买卖合同中约定的商品房用途为住宅是不可能实现的。但被告房产公司在2006年6月5日与三原告签订《补偿协议书》时，仍承诺交付给三原告的十五间商品房已完全符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件，并且在办理产权证过程中不存在被告原因造成的无法办理等因素，由此导致三原告在认为交付的商品房完全符合合同约定的交房条件和办证条件的情形下，放弃部分权利。因此，可以认定三原告在签订2006年6月5日《补偿协议书》时存在重大误解。三原告要求撤销2006年6月5日签订的《补偿协议书》符合法律规定。市法院依法作出撤销原告翁某等三人与被告房产公司于2006年6月5日签订的《补偿协议书》的一审判决。被告房产公司不服判决，提起上诉。杭州市中级人民法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

 

    从翁某等三人打这个官司的目的来看，肯定不只是撤销该协议这么简单，应该还有进一步的举措，来维护自己本应得到的合法权益。如有后续，我们还会做相应的报道。

 

建德新闻网通讯员：沈小明   记者：王庚鑫