按理，土地供应是楼市调控最有力、最有效的手段之一。只要把好土地闸门，就能掌握好市场节奏，就能对房价产生积极的引导任用。然而，此轮楼市调控，土地供应似乎一直“游离”于调控大门之外，不乏政策如何调整，都没有对市场产生明显的作用，对房价形成足够的威力。原因是，前几年的大规模供地，已让市场形成巨大的住房潜在库存积压。

据《每日经济新闻》报道，国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽在2月21日举行的新闻发布会上透露，当前我国未竣工的房地产用地面积约为40多万公顷，已超过上海市区域面积（约63.4万公顷，上海市政府官网2009年末数据）的一半以上，其形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化。

这就是说，即便国家不再新增任何房地产用地，开发商也可以十年不愁无地开发。自然，土地供应手段就对开发商毫无约束力、对房价毫无影响力了。虽然从表面看，把钱长时间压在土地上，可能会让开发商的土地成本有所上升。但是，与房价可能出现的上涨相比，“囤地”的成本还是要远小于房价上涨带来的回报的。即便此轮调控能够把房价暂时地压一压，但从长远来看，如果“囤地”问题不能得到有效解决，涨价还是唯一结果。更何况，国家也不可能在未来10年内停止向市场供应开发用地。

可以这样说，除地方政府过度使用“土地财政”、土地价格拉高房价之外，土地供应不能及时转化为现实的住房供应，也是房价过快上涨不可忽视的重要原因之一。因为，如果这些已到了开发商手上的土地，有一半以上完成开发，并及时供应市场，就不会出现供需不足的矛盾，房价也就不可能出现这样的上涨。正是土地被开发商大量“囤积”，才导致市场供应的不足，产生供需矛盾，使房价出现了过快上涨。

这也意味着，如果措施得当，土地供应对楼市调控的作用还是大有潜力可挖的。因为，按照国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿）的相关规定，如果出现这样两种情形，就可以认定为闲置土地，并按照闲置土地的相关规定，征收土地闲置费或无偿收回土地使用权。一是国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；二是已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的。

那么，在未来的3~5年时间内，这些开发用地都必须全部开发结束。否则，就会有相当一部分土地变成闲置用地，需要缴纳土地闲置费或收回土地使用权，这显然不是开发商愿意看到的结果。而在没有强制措施的情况下，开发商也绝对不可能把土地用完、把钱压在房屋上的。毫无疑问，地方政府和有关职能部门敢不敢动真格、下狠手，就成了最核心、最关键的问题了。可以设想，如果被“囤积”的土地能够尽快转化成现实的住房供应，使市场供求关系出现平衡，甚至相对过剩，房价就不可能再有大的上涨，甚至会出现阶段性下降。

虽然国土部表示，2012年，将继续把促进已供住房用地加快开发建设、尽快形成住房有效供应作为重要工作之一，抓出成效。但是，我们担心，这样的思路，能否层层传递和落实到工作中去，变成地方政府和土地管理部门的实际行动，很难预料。因为，从地方政府发出的声音看，他们根本没有把开发商“囤积”当作一个问题，相反，却在抱怨国家土地供应不足造成了房价的上涨。这也预示着，即便出现再多的闲置土地，如果没有强制措施和手段，地方政府和职能部门也不大可能去按规定执行，按规定收取土地闲置费和收回土地使用权。而新的土地供应，则会进一步助推开发商大量“囤积”土地，形成恶性循环。

也正因为如此，在楼市调控的节骨眼上，有关方面是否可以采取更加强有力的措施，解决开发商“囤地”问题，至关重要。基本的设想是，按照地方实际已经存在的存量土地情况，提出明确的开发时间和目标，即按照存量开发用地的开发情况，提供新的用地指标，且保障房用地不能低于新增用地的70%。凡存量土地开发完不成目标任务的，原则上只供应保障房用地。同时，要对各地存量土地开发利用情况，实行定期公布，定期通报。

如果这样，楼市调控的作用将会立即显现，土地供应手段也会真正成为楼市调控的重要抓手。

[作者：谭浩俊]